Расписка о получении задатка на квартиру необходима для спокойствия продавца и покупателя. Обязательства заключения основного договора такой документ не налагает.
Однако отказ одной из сторон заключить сделку будет иметь для нее неприятные последствия в виде штрафа или потерянных денег. При этом размер штрафных санкций может определяться прямо в тексте расписки, а при отсутствии такого пункта – положениями Гражданского кодекса.
Различия аванса и задатка
При составлении расписки нужно особое внимание обратить на название документа. Так, некоторые покупатели могут лукавить и озаглавливать документ не как «Расписка о получении задатка», а как «Расписка о получении аванса».
Различие между авансом и задатком существенное. Аванс – это предварительный платеж, и правоотношения, возникшие между гражданами, заключившими авансовое соглашение, не регулируются. В отношении же задатка закон однозначен.
Понятие «задатка» дается в статье 380 Гражданского кодекса. Статья 381 регулирует правоотношения, возникшие после расторжения договора задатка. Так, если расторжение договора произошло по вине продавца (он отказался продавать квартиру), то он должен вернуть задаток в двойном размере. Если же покупатель отказался приобретать квартиру, то деньги остаются у продавца.
В случае же, если составлялась расписка о получении аванса, то в случае расторжения сделки деньги просто возвращаются – при этом неважно, кто из ее участников выступил инициатором расторжения.
Таким образом, задаток позволяет сторонам контролировать друг друга и добавляет уверенности, что сделка купли-продажи квартиры логически завершится. В случае с авансом такой уверенности нет.
Как составить расписку?
В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса расписка обязательно должна быть составлена в письменном виде, в двух экземплярах, в печатном или рукописном виде. Расписку можно «подкрепить» предварительным договором, но это не обязательно.
Чтобы документ имел юридическую силу, в нем обязательно должны быть указаны:
- паспортные данные физического лица;
- реквизиты юридического лица или организации;
- места жительства участников сделки (юридические адреса);
- предмет соглашения (объект недвижимости) с подробной характеристикой: адрес, этажность, площадь и другие характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать квартиру;
- крайние сроки исполнения будущих обязательств;
- размер передаваемого задатка;
- последствия расторжения сделки (если не указаны, то считается, что они регулируются нормами 381 статьи ГК);
- условия расторжения сделки, когда ее невозможно заключить ввиду обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажоров) или по вине третьих лиц (например, банка, отказавшего в выдаче кредита);
- подписи сторон.
Следует обратить особое внимание на условия расторжения сделки. Здесь может быть описано, что угодно, и продавец, и покупатель имеют одинаковые права на требование включить в список условий любые положения, которые могут возникнуть не по их вине.
Поэтому все возможные трудности при заключении будущего договора следует обговорить заранее. Например, это могут быть:
- дети в собственности – сначала нужно разрешение органов опеки;
- предварительная продажа своей квартиры для покупки другой;
- взятие ипотеки или жилищного кредита в банке;
- другие сособственники, от которых потребуется письменное согласие и т.д.
В случае, если расторжение сделки произойдет не по вине продавца или покупателя и этот момент был учтен в расписке, то деньги вернутся своему владельцу без всяких штрафных санкций.
Нужно ли заверять расписку?
Многие считают, что расписку обязательно надо заверить у нотариуса. Это не обязательно. Однако если имеются сомнения в надежности второй стороны, то можно обратиться в нотариальную контору. Однако следует учесть, что услуги заверения нужно будет оплатить.
Можно составить расписку в присутствии свидетелей. В таком случае они могут расписаться в документе, подтверждая, что присутствовали в момент заключения сделки.
Письменно составленную расписку, да еще закрепленную подписями свидетелей, крайне сложно оспорить в суде.
Таким образом, расписка о получении задатка на квартиру составляется в письменном виде, желательно в присутствии свидетелей. В ней должны содержаться данные об участниках сделки, продаваемой квартире, размер задатка, сроки заключения основного договора. По желанию стороны могут включить в расписку условия, при которых документ считается недействительным – например, если в будущем становится невозможным продать квартиру по вине третьих лиц.
В случае неисполнения своих обязанностей продавец должен будет вернуть задаток в двойном размере. Если же свои обязательства не исполняет покупатель, то он теряет деньги.