Стремительно меняющиеся условия современной жизни заставляют людей все чаще сталкиваться с непредвиденными проблемами. Пополнение семьи, снижение семейного дохода, переезд – всё это может стать причиной продажи квартиры. Только за 2014 год в нашей стране ипотечных кредитов было выдано на сумму 1 762 523 рублей, а это означает, что продавать квартиру, обремененную ипотекой, приходится нередко.
Если жилье заложено в банке – продать его, конечно, сложнее, чем необремененное, однако, возможность такая есть.
Порядок действий
Первым шагом будет уточнение информации в банке: сумма долга, возможность и условия его досрочного погашения.
Понятно, что при наличии у собственника суммы, достаточной для досрочного погашения – необходимо снять с квартиры обременение и продавать жилье в обычном порядке. Но что если денег на погашение долга нет?
Подготовка недвижимости к реализации
1. Стоит узнать, может ли кредитор оказать содействие в продаже квартиры, если да, то на каких условиях. В случае, когда банк берет на себя все обязательства по ведению сделки – от поиска покупателя до передачи документов на регистрацию – собственник значительно выигрывает по времени и объему трудозатрат. Вместе с тем, необходимо понимать, что кредитная организация заинтересована в быстром обороте средств, и квартиру попытается продать не дорого, а быстро. Если собственник занимается продажей самостоятельно – у него есть шанс неплохо выиграть в финансовом плане, зато временные затраты в разы увеличатся.
2. Чтобы процедура не затягивалась, недвижимость готовят к продаже заранее. Главным образом, надо решить вопросы, препятствующие совершению сделки. Если отклеившиеся обои могут сказаться только на цене, то ошибки в документах, отсутствие необходимых согласований закончатся тем, что сделка будет признана недействительной. Итак:
- Подготовить комплект документов на квартиру, если есть отсутствующие экземпляры – заказать дубликаты.
- Убедиться в том, что в документах вся информация указана верно, все изменения – внесены (в т. ч. и имеющиеся перепланировки) проверить срок действия документов. При необходимости обратиться в соответствующие инстанции с целью получения необходимых бумаг.
- Убедиться в отсутствии штрафов и задолженностей по квартире, заказать справки.
Извещение банка и поиск покупателя
Перед тем, как выставить квартиру на продажу, потребуется посещение банка для уведомления о продаже заложенной квартиры и подписания соответствующих документов. Помимо собственника и банка, услуги по ведению сделки предлагают сотни юридических агентств. Зависит от ситуации, но с учетом сложности сделки – помощь специалиста не помешает.
При поиске покупателя сразу оговаривайте порядок и форму расчетов за квартиру – при продаже ипотечной квартиры это очень важно.
Получение задатка и погашение кредита
С целью погашения долга перед банком покупатель передает продавцу задаток – сумма должна быть достаточной для закрытия ипотечного кредита. Договор о задатке составляют и подписывают в присутствии нотариуса. Этот документ служит гарантией продажи квартиры собственником при желании покупателя, однако, не обязывает покупателя выкупать квартиру. В последнем случае задаток остается у собственника.
Если сделка в дальнейшем будет совершена, то сумма задатка учитывается, как часть общей стоимости за квартиру.
Снятие обременения с квартиры
После погашения долга, у сотрудников банка стоит уточнить информацию о передаче сведений в Росреестр. Зачастую, банки самостоятельно занимаются этим вопросом, без привлечения собственника. Но есть организации, заемщикам которых придется самостоятельно позаботиться о снятии обременения. Для этого собственнику надо написать заявление в Росреестр и передать с пакетом документов:
- Паспорт заявителя;
- Правоудостоверяющие документы на квартиру;
- Закладная на квартиру (из банка).
Список необходимых документов может незначительно меняться в зависимости от региона. Если процедура успешно завершена – отметка об этом ставится на свидетельстве.
А если у покупателя только первоначальный взнос?
Если у покупателя в наличии оставшаяся часть суммы, предназначенной за квартиру, то сделка завершается в обычном порядке: с передачей денег и подписанием соответствующего договора.
Если у покупателя собственные средства в недостаточном количестве, и он намерен оформить кредит, тогда следующим этапом будет оценка квартиры, подготовка документов, согласование кредита с банком.
Когда банк покупателя одобрит кредит – стороны завершают сделку.
Заключение договора
Стороны заключают договор в простой письменной форме. В документ вносятся реквизиты сторон, условия сделки, сведения, идентифицирующие объект недвижимости. Сам договор государственной регистрации не подлежит, но покупатель вступит в право собственности только после обращения в Росреестр с соответствующим заявлением.
Схема перекредитования
В последнее время более популярным стал вариант перекредитования. В этом случае без передачи задатка и прочих действий, покупатель и продавец обращаются в банк для уточнения и согласования условий перекредитования. Как правило, продавец самостоятельно гасит текущие платежи, после чего долг по кредиту переводится на другое лицо с подписанием договора. Более того, банки соглашаются переводить долги в другие кредитные организации.
Налогообложение
Законодательство РФ предусматривает право получения заемщиком по ипотеке имущественного вычета. Вступая в право собственности, покупатель становится плательщиком налога на имущество. Продавец тоже обязан заплатить налог с дохода, но только если срок владения недвижимостью не превышает трех лет. Налогооблагаемую базу и покупатель, и продавец, вправе уменьшать на сумму понесенных расходов.
Даже если квартира находится в залоге у банка – собственник может ее продать, причем как за наличные, так и по аналогичной схеме – снова в ипотеку. Процедура затратная, как в финансовом, так временном отношении, нередко приходится продавать хорошие квартиры с дисконтом или подолгу ожидать своего покупателя. Тем не менее – любую проблему можно решить.